Plan ogólny Pucka: 12 tys. we wzorze, 16 tys. w WZ. Co z działkami w strefie otwartej?

Według wzoru narzuconego przepisami gmina Puck powinna umożliwić zabudowę dla około 12 tys. mieszkańców, a wydane przez lata decyzje o warunkach zabudowy dają już możliwości na poziomie około 16 tys. Takie liczby podał wójt Marcin Nikrant 5 listopada 2026 r., odpowiadając na drugie pytanie o plan ogólny. „Przekroczyliśmy już dawno ten poziom”, stwierdził.

Dla właścicieli działek sprawa jest konkretna: pytają o możliwości zabudowy terenów, na których dom już stoi, trwa budowa albo wydano pozwolenie i warunki zabudowy. Wójt odpowiadał na pytania mieszkańców zadawane w komentarzach podczas spotkania on-line na facebookowym profilu Urzędu Gminy Puck. Takie spotkania organizuje mniej więcej co dwa miesiące.

Obejrzyj · od 39:27Spotkanie on-line z wójtem gminy Puck, 5 listopada 2026

Domy i pozwolenia, a na mapie strefa otwarta

Mieszkaniec gminy zapytał, dlaczego w projekcie planu ogólnego strefą SO, czyli strefą otwartą, objęto także działki, na których stoją domy, trwa budowa albo wydano prawomocne pozwolenia i ostateczne warunki zabudowy. Dopytał też, jaką strategię rozwoju gmina przewiduje dla tych terenów, skoro „przy tak ograniczonych możliwościach inwestycyjnych” trudno rozwijać budownictwo, turystykę i przedsiębiorczość.

O tereny usługowe wcześniej pytał również radny Krzysztof Willa. W opublikowanym 25 sierpnia wpisie informował, że podczas posiedzenia komisji zapytał pracownika urzędu, czy plan ogólny pozwoli wyznaczyć tereny usługowe, w tym pod sklepy spożywcze typu Biedronka, Lidl czy Dino. Odsyłał do odpowiedzi pracownika urzędu, ale w samym tekście wpisu jej nie przytoczył. Na tej podstawie nie można więc powiedzieć, jak urząd odpowiedział na pytanie o sklepy.

Konsultacje dopiero po drugich uzgodnieniach

Wójt odpowiedział 5 listopada, że plan ogólny nie jest jeszcze gotowy: trwa wprowadzanie uwag organów uzgadniających. Po drugiej turze uzgodnień urząd ogłosi konsultacje społeczne. W przytoczonej odpowiedzi nie podał konkretnej daty ich rozpoczęcia.

Dodał, że plan ogólny nie uwzględnia decyzji o warunkach zabudowy. Według jego wyjaśnienia decyzja WZ daje prawo do budowy, o ile jest pozwolenie na budowę. Wyznaczanie granic obszaru uzupełnienia zabudowy opisał tak:

„Granice obszaru strefy uzupełnienia zabudowy nie są malowane ręcznie, nie są rysowane palcem po mapie. Jest wzór, pod który podstawia się różnego rodzaju dane.”

Projekt pokazano po terminie wskazanym przez radnego

Radny Krzysztof Radtke pisał na Facebooku 30 lipca 2026 r., że złożył interpelację, bo projekt planu ogólnego nie został jeszcze przedstawiony radzie, która ma go uchwalić. W swoim wpisie podawał 31 sierpnia 2026 r. jako ustawowy termin uchwalenia dokumentu i ostrzegał, że bez planu gmina nie będzie mogła wydawać nowych WZ ani uchwalać nowych planów miejscowych. Wnioskował też o opublikowanie w BIP wniosków mieszkańców i instytucji, wskazując na przykład miasta Puck i jego stronę z wnioskami do planu ogólnego.

W kolejnym wpisie, z 10 września 2026 r., Radtke informował, że urząd 9 września udostępnił w BIP pierwszą publiczną wersję projektu, datowaną na 1 września 2026 r., i przekazał ją do opiniowania i uzgodnień. Wyjaśniał, że plan ogólny zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, dzieli całą gminę na strefy planistyczne i ma być podstawą uchwalania planów miejscowych oraz wydawania WZ. Zachęcał do sprawdzenia strefy swojej działki przed konsultacjami, podczas których będzie można zgłaszać uwagi.

Radny wskazywał też, czego szukać w projekcie opublikowanym w BIP: rysunku R1 ze strefami planistycznymi, rysunku R2 z uwarunkowaniami i strefami, uzasadnienia, prognozy oddziaływania na środowisko, pliku GML z ustaleniami planu oraz raportu z danych planistycznych. Według jego wyjaśnienia ustalenia zapisano w danych przestrzennych GML, ale strefy poszczególnych terenów można zobaczyć na rysunkach R1 i R2. We wpisie podał również przeglądarkę projektu oraz mapę projektu z 1 września.

We wrześniowym wpisie Radtke opisywał kolejność prac: po zbieraniu wniosków i opracowaniu projektu następują opinie i uzgodnienia, następnie konsultacje, a na końcu uchwalenie planu przez radę. Wśród instytucji opiniujących i uzgadniających wymieniał wojewodę, marszałka województwa, RDOŚ i konserwatora zabytków. Terminy i formy konsultacji miał ogłosić wójt. Według tego samego wpisu radnego do wejścia w życie planu ogólnego gmina nie mogła wydawać nowych decyzji WZ, ale postępowania wszczęte przed 1 września miały być prowadzone dalej, a obowiązujące plany miejscowe pozostawały w mocy.

WZ: wartość działek i ponad pół miliona na wnioski

Warunki zabudowy pojawiały się na sesjach już w lipcu. Przewodnicząca rady Jolanta Bieszke zwracała na nie uwagę 9 lipca, a radny Józef Białk mówił: „Warunków zabudowy. No jest to problem ogólny” (nagranie). Podczas tej sesji Nikrant opisywał działkę z WZ jako działkę z możliwością zabudowy, a jej cenę jako atrakcyjną: mówił o około 230 zł za metr kwadratowy, z zastrzeżeniem „chyba”, wobec około 300 zł za metr działek w Mieroszynie (nagranie). Było to porównanie cen podane przez wójta przy omawianiu konkretnej działki.

Na sesji 24 września Nikrant pytał, czy kwota „ponad pół miliona” wystarczy na przygotowanie decyzji dla wszystkich dotychczas złożonych wniosków o WZ, czy dotyczy określonego okresu. W pytaniu wskazywał, że nowych wniosków już nie ma, więc chodzi o czas pozostały na obsłużenie złożonych spraw. Przytoczony fragment nie zawiera odpowiedzi na pytanie o wystarczalność tej kwoty ani liczby wniosków, które miała objąć.

Podczas tej samej sesji radna Wioleta Witkowska dopytywała, czy chodzi o projekty decyzji o warunkach zabudowy. Przewodnicząca rady Jolanta Bieszke mówiła z kolei, że omawiany usługodawca wcześniej świadczył już gminie usługi w zakresie projektów WZ. Te wypowiedzi pokazują, że przed listopadową rozmową o planie ogólnym rada zajmowała się także przygotowywaniem decyzji w dotychczas złożonych sprawach.

Uchylenie planu nie przywróci wcześniejszych WZ

Na sesji 22 października 2026 r. rada rozmawiała o WZ na terenie objętym planem miejscowym. Przewodnicząca rady Jolanta Bieszke pytała, czy omawiany plan obejmuje około dwóch hektarów, a radny Adam Styn dopytywał, co stanie się z wydanymi tam warunkami zabudowy. Styn zwracał też uwagę, że plan przewiduje tereny rolne, i pytał, co w praktyce zmieni jego uchylenie, skoro teren nadal miałby taki charakter.

Nikrant informował, że konsultacje dotyczące uchylenia planu w tym fragmencie zakończyły się wynikiem pozytywnym. Wyjaśniał, że po uchyleniu nie będzie tam planu miejscowego, ale na ówczesnym etapie nie będzie też możliwości wydania nowych WZ, ponieważ gmina nie ma jeszcze planu ogólnego. Mówił, że od 1 września wydawanie nowych WZ, uchwalanie planów miejscowych lub praca nad ich zmianą wymaga posiadania planu ogólnego. Podczas rozmowy dopytywał również o termin wydania i bezterminowość wcześniejszych WZ, a następnie mówił, że decyzjami zajmuje się Referat Budownictwa Gospodarki Gruntami i że nie ma wglądu do tych decyzji (nagranie).

Na tej samej sesji wójt wyjaśniał kolejność zdarzeń: decyzje wydano przed uchwaleniem planu miejscowego, który przeznaczył objęte nimi tereny na produkcję rolną i nie uwzględnił wcześniejszych WZ. Według wójta po uwagach właścicieli urbaniści zaproponowali kolejne opracowanie, wyłączające obszar objęty tymi decyzjami z planu. Gmina przystąpiła do jego sporządzenia.

Nikrant pytał następnie, czy oznacza to możliwość wycofania takich WZ każdemu mieszkańcowi. Mecenas Jakub Kudła z obsługi prawnej gminy wyjaśniał, że rada nie wycofuje mieszkańcom warunków zabudowy: wcześniejszy plan z innymi ustaleniami spowodował utratę ich mocy, a organ wykonawczy powinien był stwierdzić wygaśnięcie (nagranie). Mówił też wprost, że uchylenie planu miejscowego w omawianym fragmencie nie przywróci mocy wcześniejszym WZ (nagranie). To, że organ nie stwierdził ich wygaśnięcia, nie oznaczało według niego prawidłowości decyzji; w odniesieniu do tych nieruchomości przewidywał, że starosta najprawdopodobniej zakwestionuje takie postępowanie i nie wyda pozwolenia na budowę.

Jolanta Bieszke dopytywała, czy przy przygotowywaniu planu ogólnego będzie można uwzględnić sytuację właścicieli z wcześniejszymi WZ. Kudła odpowiadał, że możliwość ponownego ubiegania się o warunki zabudowy będzie zależała od przyszłych zapisów planu ogólnego. Notatka redakcji do tej części sesji doprecyzowuje, że wygaśnięcie WZ stwierdza decyzją organ, który je wydał – w tej sprawie wójt poprzez Referat Budownictwa i Gospodarki Gruntami, a nie rada; starosta zajmuje się sprawą dopiero przy pozwoleniu na budowę. Według tej notatki wpływ rady dotyczy planowania miejscowego i ogólnego, a omawiane działki w projekcie planu ogólnego znalazły się w strefie otwartej bez zabudowy.

Plany miejscowe obejmują około 12 proc. gminy

Problemy wójt wiązał z polityką przestrzenną poprzednich kadencji: „w poprzednich kadencjach gmina oparła swoją politykę przestrzenną na decyzjach o warunkach zabudowy. Gmina Puck jest usiana decyzjami o warunkach zabudowy”. Porównując pokrycie planami miejscowymi, podał z pamięci: miasto Puck ponad 90 proc., Władysławowo około 70 proc., Krokowa około 40 proc., gmina Puck około 12 proc. „To nie mielibyśmy dzisiaj takich problemów”, ocenił.

Wcześniej, 22 października, Nikrant wyjaśniał także różnicę między dawnymi WZ a planami miejscowymi. Według jego wypowiedzi przepisy obowiązujące do 31 sierpnia pozwalały wydawać WZ bez zgodności ze studium, czyli dokumentem określającym politykę przestrzenną gminy. Plan miejscowy musiał być ze studium zgodny, ale decyzja WZ nie. Wójt wskazywał więc również na wcześniejsze zasady prawne, a nie wyłącznie na decyzje podejmowane w gminie.

W innej części październikowej dyskusji Nikrant wskazywał na plan miejscowy z 2022 r. w omawianym obrębie. Zestawiał plan przewidujący zabudowę mieszkaniową z przywoływaną w dyskusji sytuacją sprzed 12 lat. Kudła zaznaczał w tej części rozmowy, że o możliwościach zabudowy mieszkaniowej decydują dopuszczające ją przepisy i zapisy planu, a przyszły plan ogólny wpłynie na planowanie terenu. Nie przesądzał wtedy, jakie będzie jego ostateczne przeznaczenie.

Z kolei na sesji 24 września Nikrant mówił o uchwaleniu ZPI, czyli zmianie planu miejscowego w innej formule i procedurze. Twierdził, z zastrzeżeniem „chyba”, że gmina Puck była pierwszym takim samorządem przynajmniej w powiecie puckim. Ta wypowiedź dotyczyła zmiany planu miejscowego, nie ukończenia planu ogólnego dla całej gminy.

Poza strefą zabudowy wójt wskazuje usługi

Właścicielom działek, które znalazły się poza strefą uzupełnienia zabudowy, wójt radził składać uwagi w konsultacjach. Jeśli budowa domu nie będzie możliwa, rozwiązaniem może być ujęcie nieruchomości lub jej części w strefie usług, co pozwoli postawić przynajmniej budynek usługowy. Na strefy otwarte gmina „nie ma większego wpływu”, zaznaczył Nikrant.

O planie ogólnym sąsiedniego Władysławowa pisaliśmy we wrześniu: plan jest dostępny, ale to jeszcze nie konsultacje. W gminie Puck zapowiedź z 5 listopada wskazuje kolejność – druga tura uzgodnień, potem konsultacje – ale nie konkretny dzień. Podane przez wójta 12 tys. i 16 tys. dotyczą możliwości zabudowy liczonych w mieszkańcach, nie liczby wydanych decyzji WZ.

Kiedy urząd poda termin konsultacji i szczegółowe dane, z których wynikają te dwie liczby, oraz wyjaśni możliwości dla działek z domami i pozwoleniami w strefie SO? Jakie uwagi do projektu planu ogólnego chcielibyście zgłosić podczas konsultacji? Napiszcie w komentarzu pod artykułem.

Fragmenty nagrania

• 39:27 pytanie o strefę SO na działkach z domami
• 40:48 „nie palcem po mapie”: wzór wyznacza strefy
• 74:08 drugie pytanie: strategia dla terenów w strefie SO
• 74:38 WZ-ki, 12 tys. kontra 16 tys.
• 76:38 plany miejscowe: 12 proc. gminy